Как сэкономить арендодателю на налогах в 2020 году

Как сэкономить арендодателю на налогах в 2020 году

   С 1 января 2020 года Омская область вошла в перечень регионов страны, на территории которых Федеральным законом №422-ФЗ от 27/11/18 г. введен налог на профессиональный доход, который получил неофициальное наименование «налог на самозанятых».

   Чтобы разобраться в ситуации наиболее полно, обратимся вначале к самому понятию самозанятости, а также к тексту ФЗ-422 и выясним, какие ограничения прописаны в законе для этой категории граждан.

   Самозанятые граждане лично выполняют работу и получают за нее вознаграждение. При этом они могут реализовать товары, работы, услуги, имущественные права (ст. 6 п. 1), кроме некоторых видов деятельности и доходов, перечисленных в этой же статье.

  Не применяется налог и при доходах свыше 2,4 млн руб. в год (ст. 4 п. 2 ФЗ-422).

   Статус самозанятых был в России и раньше – но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.

    Что изменилось теперь?

  Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.

Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.

  Закон действует с 1 января 2020 года в 23 регионах, поскольку это пока эксперимент. Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.

    Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.

   Можно по-прежнему сдавать квартиру с уплатой НДФЛ или сдавать квартиру как ИП с упрощенной системой. По меньшей мере, пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.

    Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно через то же самое мобильное приложение.

     Чего нельзя при статусе самозанятого:

  Нельзя получать доход, передав квартиру в доверительное управление. По договору ДУ придется по-прежнему платить 13% НДФЛ или 6% УСН.

Нельзя получать доход в натуральной форме.

  Например, так по новому закону нельзя: «я вам куплю мебель или сделаю ремонт в счет оплаты за аренду». Чтобы снизить риски, можно пробить чек за месяц на полную сумму, а мебель либо ремонт оформить как изменение состава имущества в квартире.

  Нельзя уменьшить доход за счет понесенных расходов. Если Вы получаете 20000 рублей, включая коммунальные платежи, которые составляют 5000 рублей, то налог заплатите с 20000 рублей, а не с 15000.

   Так же к большому сожалению собственников коммерческой недвижимости льготное налогообложение самозанятых по сдаче в аренду нежилого помещения ст. 217 НК РФ не предусмотрено. Арендная плата облагается НДФЛ в общем порядке.

   Поскольку самозанятый сдать в аренду нежилое помещение не может, ему придется выбирать другое налогообложение. Заключить соответствующий договор он может, как ИП (при наличии регистрации статуса в ЕГРИП) или как физлицо.

   Нужно учитывать, что систематическое получение таких доходов физическим лицом может быть приравнено налоговиками к предпринимательству. За деятельность без регистрации предпринимательского статуса возможен штраф от 500 до 2000 руб. по ст. 14.1 КоАП РФ.

  С точки зрения налогового законодательства, человек, получающий денежные средства от аренды недвижимости, должен самостоятельно декларировать доходы. Неважно, зарегистрирован он как ИП или нет.

  С дохода физлица арендатором-налоговым агентом (компанией или ИП) удерживается и перечисляется в бюджет НДФЛ 13% и сдается соответствующая отчетность в ИФНС. Когда арендатор нежилой площади – обычное физлицо, арендодатель сам платит НДФЛ и подает декларацию 3-НДФЛ в налоговую.

   Если получатель арендных платежей – ИП, он обязан уплачивать в бюджет все причитающиеся с них налоги: при общей системе - 20% НДС и 13% НДФЛ; при упрощенной системе – 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (или меньше, если региональное законодательство выбрало пониженные налоговые ставки).

 Перейти на УСН или иной спецрежим, кроме НПД, может только предприниматель. Кроме того, при любой системе налогообложения, исключая «самозанятость», ИП ежегодно уплачивает за себя страховые взносы.

 Таким образом, стать самозанятым может только арендодатель жилых объектов – квартир, домов, комнат. Для владельца нежилых помещений такая возможность исключена.

 

Теги Омск налог на самозанятых аренда квартир новости экономия
Комментарии

Комментариев пока нет

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.
Я согласен(на) на обработку моих персональных данных. Подробнее
Внимание! Для корректной работы у Вас в браузере должна быть включена поддержка cookie. В случае если по каким-либо техническим причинам передача и хранение cookie у Вас не поддерживается, вход в систему будет недоступен.